對規劃設計策劃的幾點思考
關鍵字:規劃設計,環境容量,小區環境,建筑形態,配套設施,朝向,日照
住宅消費市場流行這樣一句話:"想不想買看環境,掏不掏錢看房型,滿不滿意看管理".可見規劃設計是贏得市場的關鍵階段.
居住小區是由住宅,公建,環境,道路等要素組成,通過建筑藝術,環境藝術,文化藝術,工程技術,物業管理等綜合實施形成的居住空間.
規劃設計策劃是以"以人為本"為宗旨,以市場為導向,以項目投資決策為依據,集土建,景觀,綠化,物業,營銷…之大成,最大程度地挖掘和提升小區的空間價值,提高小區品位和含金量.開發商和設計人員應該把自己置于住戶的位置,研究如何在最大程度地滿足人們的生活需求,學習需求,工作需求,生理需求,心理需求…的同時,盡可能降低小區開發成本,使小區開發達到預期的目標.
(一)居住小區規劃設計策劃階段必須克服的三種傾向
規劃設計與策劃的質量直接影響樓盤的銷售和效益,這已是不爭的事實,但在實際工作中,仍然要克服三種傾向.
一是盲目壓縮規劃設計的時間.有些開發商拿到土地后,巴不得一夜之間把小區造好,這種心情是可以理解的,應該看到,雖然項目投資決策策劃對小區開發已作了正確的定位,但招標文件編制和中標方案優化,擴大初步設計,施工圖設計各個階段,是把小區開發決策付諸實施的關鍵階段,是對總體規劃,環境,房型,設備…具體細化,反復推敲優化的階段.合理的設計周期是保證設計質量的前提,何況規劃設計階段實際上應包含許多策劃方面的工作,其所涉及的深度和廣度遠遠超過原"設計周期定額"所包含的工作內容.如果事先沒有進行認真地策劃,事后感到這也不對,那也不行,"趕工"的結果就是返工,工程做到哪里,改到哪里,不僅造成經濟和工期的損失,規劃設計的"含金量"也難以得到保證,最終結果也難以把握;同時,由于目前實行工程竣工驗收備案制,重大修改必需按原來的程序進行審圖和備案,往往造成停工和工期損失.
二是盲目壓縮設計費.應該看到,我國目前實行的是設計低收費,僅為工程造價的2%左右,在工程總成本中所占的比例更小,一般不到1%,這樣的收費標準還要壓低,設計單位的設計成本都很難保證,就更難做到"精心設計",粗制濫造的結果是造成設計質量下降,成本增加和返工.一個甲級院的院長對我講過這樣一件事:某工程設計中標后,開發商的態度是"5元一平方,否則叫別人去做".首先作為開發商要認識到規劃設計是房地產開發降低成本,提高產品競爭力的關鍵階段,要處理好"芝麻與西瓜"的關系;作為政府管理部門,對設計收費下浮必需有嚴格的規定.
三是對設計單位的工作總量應有所控制.有些設計質量好,中標率高的設計院,全院上下疲于奔命,日夜加班,節假日也很難保證,影響設計人員的健康和學習,長此以往設計質量難以得到保證,也不利于設計市場的可持續發展.建議有關管理部門根據設計單位的資質等級和人員狀況,規定一個"滿負荷"的工作量,并加以控制.
(二)居住小區規劃設計的基本內容
居住小區規劃設計基本內容大致可分為土地與環境容量,建筑形態與小區環境,住宅建筑的功能,建筑結構,配套設施,環保與防災減災等六個大項近百個子項,內容極其豐富,需要開發策劃認真研究.
(三)規劃設計策劃四個階段:
1) 投資決策階段的主要策劃內容:
①目標客戶—小區開發定位—品牌策劃;
②綜合分析小區的規劃參數,開發品牌,多高層比例,環境等因素,選定合適的容積率;
③房型及房型面積的確定及其大致比例;
④住宅技術指標和質量標準的確定;
⑤動靜交通的統籌考慮;
⑥物業管理模式的定位;
⑦小區"亮點"綜合分析,主題確定.
(2)設計招標文件編制階段的主要策劃內容:
把投資決策策劃的有關內容,進一步細化,深化,具體化,作為設計
招標的設計依據.
(3)中標設計方案優化和擴初設計階段的主要策劃內容:
開發商的開發策劃和設計人員的設計思想相結合編制的規劃設計方案,經多方案比較 和專家論證,選定中標方案并進一步優化;在環境設計,物業管理包括智能化定位,分質供水…統籌考慮的同時,通過技術經濟分析,確定地基基礎和上部結構方案,通過市場調查,技術經濟分析,初步確定電梯等主要設備的選用,進行擴初設計.
(4)施工圖設計和項目開工后的跟蹤優化階段的主要策劃內容:
根據擴初審批會議的意見和開發商對擴初內容進一步研究,在施工圖設計前再次進行調整,優化,避免以后發生大的返工;項目開工后,根據市場情況和預銷售情況,對房型,環境…進一步調整和優化.
規劃設計策劃不僅是通過技術創新,理念創新提高產品附加值的關鍵階段,而且還是控制和降低開發成本的關鍵階段.據有關資料顯示,對項目投資的影響程度,初步設計階段為75-95%,擴初設計階段為35-75%,施工圖階段為5-35%,項目開工后更小.規劃設計精心與否,不僅關系到產品的質量,對開發成本的影響也很大.施工圖設計可以有條件地逐步推廣"限額設計"的方法,即對每平方米建筑的造價,主要材耗(鋼筋,混凝土)進行限額,并在設計合同中明確獎罰條款,有利于調動設計人員的積極性,增強設計人員的責任感和經濟意識,達到降低成本,節約用料的目的.
從根本上講,設計單位主要偏重于技術操作層面,只對工程的安全使用負責,而開發商必須對開發全過程,特別是投資風險負責.規劃設計策劃要探索市場—項目—三個效益比較理想的結合點,從而指導項目建設的全過程,它能有效地將房地產開發建設的各個環節有機地結合起來,反復交叉,互為補充,不斷優化,最終實現項目投資決策所確定的目標.
(四)小區出入口和道路結構選擇
在不影響規劃和交通主管部門要求的前提下,有時小區出入口的選擇可以起到改善"第一環境質量"的作用.如浦東新區的博愛家園,原設計方案把出入口放在北面博文路上.考慮到博文路是一條工業區道路,道路北側是破舊的廠房,一排排筒侖和龍門吊車,環境很差,同時貨運車輛較多,不僅影響行人安全,更有礙于小區的整體形象,給消費者是一種"工業區里開發的居住區"的感覺;從北面進入小區,首先看到的是住宅的北立面,不利于小區第一景觀印象.基地南面是已建成的成片居住區.將小區主出入口放在南面,給消費者是一種"居住區里新開發的居住小區"的感覺,最后決定修改設計方案.小區坐北朝南,沿博文路放一排"小高層",對基地北側工業區起到遮擋作用.小區形態是北高南低,大門向陽,符合國人的風水理念,又符合人流的主導方向,同時改善了小區外部環境.
某高級別墅花園的方案,沿城市道路一側的中心地帶布置了氣派的商業建筑和廣場,別墅區的環形主干道出入口放在地塊的南北兩端,沒有廣場,入口空間也很局促,如"邊門"一般,初來乍到必定把商業廣場當作花園的主大門,主次難分,"喧賓奪主".后來根據有關專家的意見,作了較大的調整,取得了較好的效果.
另外,小區出入口設置要考慮與城市道路和物業管理的關系.有一個居住小區的方案,其中一個街坊放了7個車行和人行出入口.出入口設置太多,除了對城市道路的干擾,不利于行人的安全外,還增加建筑成本和今后物業管理成本,增加了對住戶的干擾,更不利于安全防范.
道路系統是小區的骨架,對整個小區的合理布局起決定性作用.小區道路除了分隔地塊和聯系的作用,并使之成為一條景觀長廊外,主要考慮的問題是如何在降低道路用地的前提下,基本上做到人車分流.人車分流是一個相對的概念.小區道路采用周邊式布局,可以基本上做到人車分流,但周邊式方案的道路用地率太高,基地越小,比例越高,有時要超過20%(考慮了道路兩邊1米不能計入綠化的面積).金宸苑原總體方案是采用周邊式布置,后來對總平面進行了調整,將地下車庫放在中心綠地下面,車庫坡道出入口放在小區出入口附近,這樣的處理方式,能使小區的大部分小車直接進入地下車庫,業主通過地下車庫的樓梯進入小區,道路用地控制在12%以內.
(五)小區文明,物業管理與房型,環境的關系
一些優秀小區的房型和環境,都是以良好的物業管理和安保措施為基礎.住宅底層的客廳為一排落地玻璃門,沿門口平臺拾級而下,是一個用低矮而漏透的木欄圍合的內院,"獨樹疏花"構成的內院景色和錯錯落落,層次分明的外院綠地連成一片,相映成趣.人們坐在客廳里,室外秀麗的景致一覽無遺,使人心曠神怡;主臥室的落地窗,將室外豐富多姿的風景引入室內.如果沒有一流的物業和安保措施,就會象有些小區一樣,從一樓到六樓全部都按裝防盜柵欄,就不可能有這樣的房型和環境.
小區環境不僅反映小區開發的總體水平,也是居民文化素養,文明程度的反映,又是社區管理,物業管理水平的體現.
(六)總體規劃不宜追求構圖形式和隱喻
某小區的基地由市政道路分隔成5個街坊,南面是河流.規劃方案把小區總平面構思成象一艘航行在河上的帆船:靠河的2個街坊比喻"船身";北面3個街坊比喻"船帆",在街坊中間南北布置的綠化帶和高層帶比喻為"桅桿".在方案論證會上,本人提出以下意見:
①這種構圖和隱喻只能反映規劃師的一種設計理念,在小區內生活的居民,不可能有 這種感受,即使在空中俯視,如無人提示,沒有人會聯想到這是"一艘帆船";
②5個街坊由北向南分8—9期實施,開發時間較長,舊區改造的不定因素較多,如果由于某種客觀原因,后期開發不能按原規劃實施,將造成"永久的遺憾";
③要考慮"桅桿"—街坊中間南北布置的高層帶對西側住宅的日照影響,風廊影響和銷售影響.
又如南方某居住區,中間"花芯"部分布置點狀住宅,四周彎曲的條狀住宅比作"花瓣",總平面圖的構思是一朵盛開的菊花.很難想象在小區生活的居民有一種"生活在菊花中"的享受;在國人的傳統觀念中,菊花是一種忌諱的花種,因此至少設計人員沒有考慮國人的風俗.
再如某小區的一個方案,小區道路以某一"節點"呈放射狀布置,把土地分割成零碎的不規則形狀,給建筑布置帶來一定的難度外,生活其中的居民也許難以領會"幾何圖形"帶來的感覺.
邢同和大師設計的上海博物館采用"天圓地方",形如"鼎"的手法;88層的金貿大廈宛如一座現代建筑風格的"寶塔".居住小區不是公共建筑,不宜追求一種讓人看不見,摸不到的構圖和隱喻手法.
(七)對小區環境"均好性"的認識
關于居住環境"均好性",本人多次聆聽建設部住宅產業化促進中心有關領導和專家的專題報告."均好性"是搞好小區規劃設計,提高居住空間品位和價值的有效手段和方法,也是規劃設計策劃的重點.選擇小區適當的容積率,盡可能減小建筑的復蓋率,是搞好居住小區環境質量的基礎條件.
(1) 朝向和日照
陽光是萬物之源.人們對住宅日照的重視程度并不亞于房型.規范對住宅的日照規定,是最低限的衛生要求,對具體住戶而言,日照累計時間越長,其日照的"均好性"就越好,越受消費者歡迎.曾聽說有人在買房前一天坐在住宅邊觀看日照變化的事例.日照與節約用地是一對矛盾,因此,居住小區在一定容積率的情況下,盡可能使每一幢,每一套住宅都有較好的朝向和日照,這是日照均好性分析的目的.
當前房地產市場和輿論導向,板式住宅已成為一種傾向,一種時尚,應該看到,蝶式點狀住宅對基地的適應性強,日照影響小,有利于城市空間環境,有利于基地的總體規劃和節約用地,建筑成本相對較低;同時點狀住宅外墻多,有利于住宅平面布置和通風采光.其缺點除建筑熱工性能要差一點外,主要是兩翼的日照,東北翼下午曬不到太陽,西北翼上午曬不到太陽,但應該看到點狀住宅的兩翼往往有連續一小時以上的日照,則要比有些板式高層只有一小時的日照好得多.因此對點狀住宅要因地制宜,一分為二.
(2)住宅和景觀環境
高低錯落,構思新穎,和諧的建筑,點線面連續不斷,遠中近構成層次豐富,四季有景的綠化空間和有形有聲的水體,彎彎曲曲的園路相映成趣,使人與建筑,人與環境互動,呼應,營造祥和,怡人的居住氣氛.
"均好性"不僅要求居住小區整體環境好,還要努力使每幢住宅,每套住宅的環境要好.具體大致是:
①居住小區各類用地合理的功能分區.動靜交通的統籌安排;
②中心綠地不宜過大,應將綠地面積盡可能分散到各組團,如泛亞綠色小區.隨著規劃設計理念的不斷創新,諸如"近綠","均綠","親水","雙景"等規劃設計手法和布置方式,有的居住小區在總體規劃時已不采用大面積中心綠地的規劃設計手法,而是將"寬帶"綠地圍繞主干道,住宅組團布置,真正做到"送綠到戶","開窗見綠",使小區環境的均好性得到進一步提高.如上海愛建園;明泉房地產的"錦秀江南"地處吳中路金匯路,在大手筆做好北側城市綠帶的前提下,也是采用這種規劃設計手法.
組團之間的綠地是半公共空間,不僅環境要好,還應讓人有一種領域感和防衛意識,因此除宅間小路外,宅間綠地的園路不應在主干道上開口,同時注意避免園路對底層住宅的視線干擾;
③在住宅南面特別是高層住宅1小時日照方向的綠地內種常綠大樹,要注意大樹陰影對住宅的日照影響,其永久性陰影不應落在住宅建筑范圍以內.
水是綠地的靈魂.要重視水質及今后的維修,養護.對水系統的循環,過濾,補充水源;水的源頭放在哪里,怎樣使水面流動而不存在"死水"等,均需在設計中認真考慮;
④雨污水管,通訊電纜盡可能避開主要景觀道路,否則應對窨井蓋進行必要的藝術處理,以減少窨井蓋對道路環境的影響;
⑤建筑是居住小區環境的重要組成部分.建筑的總體布置,建筑的
形態,建筑的立面材料,色彩和肌理,建筑的屋面,門窗,陽臺,入口和空調室外機的處理,都需要認真把握;豐富的屋面天際線,簡潔大方的建筑所圍合的空間形態和尺度,是創造良好小區環境的基礎;
⑥分析每一幢住宅前后左右的環境,通過規劃調整,努力使每戶均能最大程度地享受到優美的室外環境,為此,往往采用"丟卒保車"的手法,為了優化"小高層"前面的環境,不惜"拔掉"南面2個單元的多層住層.這是開發商價值取向理念的升華;
⑦房型設計應與環境結合,落地門,落地窗能使室內外環境融會貫通;明餐廳使住戶能夠享受住宅北側的景觀;客廳應布置在主要的景觀方向…
⑧小區內價值最高的區位,是在大面積綠地或水面等最佳景點區域,
住宅布置應以大房型為主;即使在價值相對較差的區域,住宅布置也要 盡可能考慮住戶到最佳景點的視線通達問題;
⑨生活配套,公建配套,休閑健身等設施的完善.
建筑總體規劃與景觀環境設計應同步穿插協調進行,是搞好居住小
區環境均好性的有效方法.
(八)對住宅小區景觀環境的幾點認識
景觀環境是由建筑,道路,綠化,山水,廣場,景觀小品等構成的點,線,面,體,及其質感,色彩等要素組成.內容相當豐富,有15大項,一百多個子項.
景觀環境必須滿足景觀文化,休閑健身和生態綠化三種功能,達到自然美,社會美,藝術美的效果.即從人的視覺形象感受出發,研究如何創造優美,宜人的環境,營造高雅的人文氣息,以滿足人們的心理需求;
從以人為本和可持續發展的角度出發,如何營造寧靜,舒適的居住環境和良好的生態環境,以滿足人們的生理和可持續發展的需要.因此景觀環境決不能單從"好看","好用"考慮,而是通過居住小區景觀環境的建設,在提升小區的品味,提高小區開發"含金量"和市場競爭力的同時,達到改善生態環境的目的.
(1) 從歷史的高度認識生態環境的重要性
社會,經濟,生態環境的可持續發展和人類生存與發展的關系,就象一座建筑:生態環境和資源是基礎,社會發展和經濟發展是兩大支柱,支托著人類的生存與發展猶如建筑的屋面.常言道:"多深的基礎,多高的墻".如果"基礎"不牢固,社會與經濟的發展,人類的生存與發展就受到制約,最終將威脅人類的生存和發展.
翻開歷史,黃河流域是中華民族的發祥地,也是古代經濟繁華之地.二千多年前,黃河還是一條清澈的河流.有學者估計,春秋戰國時期黃河中下游地區的森林覆蓋率約為53%.秦漢以后,對黃河中游地區實行移民政策,漢武帝遷移70萬人開墾黃土高原,使游牧區變成農業區.盲目墾伐,使關中地區的森林大量消失,草原面積減少,森林覆蓋率降至42%,造成水土流失,黃河由此變黃.唐朝以后,由于人口增長,進行大規模墾荒;明清時期,實行"屯田遍天下",渭河上游,陜西橫山,內蒙鄂爾多斯高原,陰山及秦嶺北坡,汀江下游等地區的森林被坎伐殆盡.黃土高原屬"濕陷性黃土",遇水就十分松軟,植被破壞使之被雨水沖刷成千溝萬壑,黃河濁浪滾滾,成為懸河……由于土地沙漠化,使許多繁榮的經濟區被沙漠淹沒,如絲綢之路,樓蘭古城等等.到唐宋時期,黃河流域特別是盛極一時的西北地區,由于環境惡化,社會經濟開始衰退,迫使許多人向江南地區遷移,使我國的經濟中心南移,由此帶動文化的南移,據有關學者分析,歷代狀元,舉人宋代以前多數出自北方,宋代以后多數出自南方……
由于人口,社會和經濟的發展,江河污染造成居民飲水困難,海洋污染引起赤潮;空氣污染造成降塵,酸雨,引起溫室效應加劇和臭氧層空洞擴大;水土流失造成每年數百萬公頃的耕地和數千億元的經濟損失;還有噪聲污染,垃圾污染;我國已成為全球沙漠化面積最大,分布最廣,蔓延最快,危害最大的國家之一……這一切并非危言聳聽!
由于篇幅關系,不能展開,僅從這些材料,生態環境破壞對社會,經濟,文化發展和人類生存的影響可見一斑.所慶幸的是生態環境已受到黨和國家的高度重視,國務院批準的《中國21世紀議程》是我國今后相當一段時期走可持續發展之路,保護環境的綱領性文件,各種有關法令也相繼出臺,同時傾以巨資,治理江河山川."三北林帶"經過二十三年的建設對改善該地區的生態環境已發揮作用;上海的蘇州河整治也已初見成效……生態環境的可持續發展,不僅僅是一個地區,一個國家的的問題,而是需要全人類的共同關注和努力.居住小區是城市的重要組成部分,搞好小區生態環境建設,不僅有益于小區居民,也有益于整個城市乃至全球生態環境的改善.
(2)小區景觀環境的立意和定位
小區景觀環境的立意是采用什么風格的問題,然后根據小區開發成本控制,決定景觀環境投入,選擇景觀環境的內容和檔次.
歐式古典園林的設計理念是強調人工美和幾何美:對稱的總平面,規則的平臺面,柱廊,噴水池…,修剪成各種幾何體(圓,半圓,圓錐,圓柱,長方形,方形等)的樹木,平坦的大草坪…,莊重,華麗;日本庭院的設計理念是象征自然:一塊石頭象征一座山,幾株小樹象征一片林,沙石鋪成的"枯山水"…,簡樸,寧靜;中國的園林文化淵遠流長,無論是氣勢宏偉的皇家園林,還是玲瓏小巧的私家花園,都是依山就勢,根據地形靈活布置.春之花,夏之蔭,秋之果,冬之綠,四季有景;建筑錯錯落落,樹木高高低低,石徑曲曲彎彎,小橋流水,明月竹影,琴聲泉聲…….中國園林刻意追求的物境,情境和意境,既達到了美和功能的統一,又充分體現"以人為本","天人合一"的哲理.中國園林的風格和情調,和諧與寧靜,人性化和人情味,正是現代人所渴望的返璞歸真,回歸自然,追求高雅居住文化的需要.
蘇州園林的粉墻,黛瓦,漏窗.小園內植幾株芭蕉,或幾株婷婷玉立的臘梅,天竹,微風習習,倩影婆娑.路邊蘭花幽香,或麥冬鋪地.溪流隨石徑而迂回,曲廊隨山勢而起伏.樹木得水而茂,亭榭得水而媚,空間得水而靈,凡人得水而樂.園中有園,小中見大;曲徑通幽,移步景異."蟬噪林欲靜,鳥鳴山更幽",充滿了詩情畫意.
如閔行區的紫藤新園,沿南北軸線布置重巒疊嶂,山石野趣,飛瀑流泉,田園風貌等六景,小區大片綠地,構思精巧的花架,座椅,花壇,鋪地,林中小道…,以"中式園林居住小區"亮相申城.
又如顧戴路板塊的"東方御花園--金宸宛",苑名之意就是皇帝—消費者居住的地方,景觀環境設計定位為蘇州園林風格.在人行入口處,設計有月洞門,洞門向南是照壁,前有盆景,壁上有漏窗,透過漏窗可以隱約看到園內景色,給人以"庭院深深深幾許"的遐想.粉墻黛瓦,獨樹疏花,小區入口典雅,寧靜,祥和.
金宸苑景觀示意
經照壁再往里走,豁然開朗,一幅8500平方米的美麗深幽的圖畫展現在你的眼前:正面是600多平方米的一潭湖水,在水深0.3米到1米的湖水中,種上荷花,睡蓮,夏季是"荷風送幽香,竹露滴清響.渚蓮千百朵,岸柳兩行青"的田野風光.湖面四周是玲瓏剔透的太湖石湖岸,南岸正面是仿明清風格的水榭,楹聯是"東方春早風光好,金宸中秋月華園—融融家居."水榭背景是郁郁蔥蔥的樹木和竹林;風雨長廊用原木構架,青瓦屋面,古樸典雅.垂柳依依飄拂,長廊時隱時現,"廊引遐思,窗含余韻".水榭的西側是一座3米高的假山,清清的水流從精巧的假山流下,形成瀑布,淙淙的水聲和林中小鳥的啾啾啼鳴,形成"時時聞鳥語,處處有泉聲"的安詳,靜謐的園林環境;一條彎彎溪流蜿蜒在草地之中,溪流上的石拱小橋,草地上彎彎曲曲的園路,亭亭玉立的涼亭與撒落在草地的孤石相映成趣,遠,中,近構成層次分明的綠化景觀,11幢4,5,6,9,10,11層的住宅,中紫灰色的墻面,仿石基座,墨綠色的塑鋼窗,淺綠色的玻璃,白色的腰線,陽臺和窗套,顯得典雅華貴,建筑屋面有韻律的拱頂,形成高低錯落,輪廓豐富的建筑,掩映在綠樹從中,美不勝收,使人與建筑,人與環境互動,呼應,充分體現人,建筑,環境的和諧,體現高尚的住區環境.最后應該說的是,東西文化的交流形成"海派文化",中國傳統建筑融匯西方建筑風格造就"海派建筑",東西方園林文化的碰撞,應該有一種"海派園林".
(3)景觀環境實例
景觀環境的內容豐富多彩,既要考慮整個小區的總體布局,又要研究每一細部的優化.山石,綠水,睡蓮和遠處的樹木,住宅相融,一幅寧靜,溫馨的畫面;鋼砼的仿木花架,樹樁到了以假亂真的境界;綠地內的雕塑,路燈,落地燈,垃圾箱與周圍環境融為一體,達到功能和美的統一;陽臺旁的空調室外機用百葉窗遮擋,使之成為建筑的有機組成部分.圖十三至三十二只是景觀環境的一小部分,供參考.
(4)關于景觀環境的投入產出和管理
隨著人們生活水平和文化素養的不斷提高,對景觀環境的要求也越來越高;作為開發商,景觀環境的"賣點"也越來越熱,環境的投入也越來越多.
上海春城,建筑面積36萬平方米,其中住宅為30萬平方米,公建為6萬平方米.其中,中央公園21750平方米,人工湖為3500平方米,總投資400萬元,中央公園每平方米成本為184元,分攤到住宅的成本為13.33元/平方米;估計小區內景觀環境投資為80—100元/平方米左右,每平方住宅的環境建設成本約為95—115元/平方米;小區南部沿春申壙是100米寬的綠化帶,小區開發借助水景,使緊鄰綠帶的住宅每平方米提高200元左右.成都某小區由于府南河的景觀改造和整治,使沿岸住宅每平方米上漲30%左右……
某小區建筑面積20萬平方米左右,景觀環境投入折合每平方米住宅為100元左右;又如某小區一期,建筑面積5萬平方米,環境投入約300萬元,折合每平方米建筑成本為60元.
這些零星的數據一定程度上說明景觀環境建設投入產出的關系.從本人所看到的資料,投入產出比最小的為1:1.4,最大的為1:5.由于小區景觀環境僅僅是居住小區規劃設計六大要素之一,房價應建立在整體品位的基礎之上,因此投入產出定性可以,定量很難分析.
有的資料談到"景觀成本宜控制在總投入的5%以內".由于土地成本出入很大,往往相差3至4倍甚至7至8倍,因此以建安成本控制比較恰當.由于容積率和復蓋率關系,多層住宅每平方米建筑所分攤的綠地面積是高層的2倍左右,而多層的造價是高層的1/2左右,高層的容積率是多層的2倍以上,因此高層景觀成本宜控制在建安成本的2.0—2.5%左右(約30—45元/平方米),多層控在7.0—12.0%左右(約60—95元/平方米),這樣,小區內每平方米環境景觀的成本約為140—240元之間.當然,這僅僅是一個參考數據,開發商應根據小區的特色決定投資成本.
環境景觀的定位要考慮今后物業管理的承受能力.居住小區投入使用后,草坪,花木的養護,水景的維護與循環泵的運行費用,小區照明的電費,公用設施,園林設施,交通設施的維修與保養等等.有些小區為了節約費用,噴水池不噴水,瀑布不淌水,溪流也成了一條"死水",照明燈有的亮有的不亮…,反而影響了環境.因此既要考慮環境景觀的一次投入成本,也要考慮今后使用過程中的維修,保養和運行的費用.
(九) 房型,面積與尺度
住房貨幣化促使消費者對住宅的使用功能和質量的要求越來越理性.近年來,上海開展了多次優秀住宅評比,推動了住宅設計質量的提高.市場效應已使房型優化不僅僅是設計單位的工作,開發商的關注程度及其理念的變化,消費者的需求理性化是搞好房型設計策劃的關鍵.
(1) 房型面積與尺度
房型,房型面積及其比例是由市場需求定位,尺度是由使用合理性和房型面積控制.
根據有關資料顯示,上海商品住宅平均每套面積94年為60平方米,96年為73.25平方米,98年為92.01平方米,99年為101.65平方米.平均套面積的遞增,反映了改革開放以來人民生活水平的提高,以及房改政策推動了住宅消費的發展.
由于房型的多樣性,本文僅以市場上常見的2房和3房進行一些粗淺的分析.通過對《2000年上海最佳住宅房型集萃》以及2個小區50余個房型分析的情況如下表所示:
可以看到:2房2廳2衛房型建筑面積在85—100平方米.主臥室16.0平方米,開間以3.6米為主;次臥室12.0平方米左右,開間3.0—3.3米;客廳開間3.9米;餐廳開間2.4—2.7米,以2.70米為主.
3房2廳2衛房型建筑面積在120—130平方米.主臥室16.0平方米,開間以3.6米為主;次臥室13.0平方米左右,開間以3.3米為主;客廳開間4.2米;餐廳開間2.7—4.2米,以3.3米為主.
衛生間,廚房的開間多數在1.90米以上.
明餐廳的房型:2房2廳房型占50%左右,3房2廳房型占66%左右.
多數房型方案第一玄關做得不夠理想,而設在公共空間與私密空間之間的第二玄關做得較好.
表中各類使用面積與每戶總使用面積的比例,反映了各類使用面積的合理配置,可在設計中參考.
(2) 對房型的幾點認識
住宅內部也可以分為公共空間—玄關,客廳,走道,陽臺;半私密空間—書房,餐廳,廚房;私密空間—臥室,衛生間,儲藏室.上海標辦顧問彭圣欽高級建筑師一言道破了住宅設計的真諦:"設計住宅就是設計一種生活".房型設計除了把握面積,尺度外,關鍵是開發商和設計人員要把自己置身其中,研究其功能分區,動靜分區是否合理,各種功能的使用面積的分配是否得當,設備布置,管線安裝是否合理,使用是否方便舒適.本人曾在一個樓盤的售樓處碰到這樣一個人,他對小區的環境,房型總體上是滿意的,但對衛生間設計談了一番頗有見地的意見.他認為主衛生間的三大件表面看是合理的,但抽水馬桶抽水時對主臥室有影響,要求修改,否則不買.